Vastgoed financieren

Hoe kan je vastgoed financieren?

Wanneer je van plan bent om vastgoed te kopen is de kans zeer groot dat je daarvoor zal kijken in de richting van een vastgoedfinanciering. Je kan er op dit vlak voor kiezen om een nieuwe hypothecaire lening af te sluiten, maar je zou ook kunnen overwegen om heropnames te doen uit een bestaande financiering. Om dit laatste te kunnen doen spreekt het voor zich dat er reeds een bepaalde (aanzienlijke) afbetaling plaats moet hebben gevonden.

In eerder zeldzame gevallen is het ook mogelijk dat mensen ervoor kiezen om hun nieuwe woning uit de hand te financieren. Men kan er dan voor kiezen om dit volledig of slechts gedeeltelijk te doen. Indien je kiest voor deze optie hoeft er uiteraard geen rente te worden betaald (bij het volledig zelf betalen van het aankoopbedrag), maar daar staat tegenover dat er ook geen aanspraak gemaakt kan worden op het fiscale voordeel waar de hypotheekrenteaftrek voor zorgt.

1. Met een nieuwe hypothecaire lening

De eerste mogelijkheid waarover je beschikt met betrekking tot de financiering van vastgoed heeft te maken met het afsluiten van een hypothecaire lening. Het betreft hier een vorm van financiering die specifiek in het leven werd geroepen voor het financieren van vastgoed. Dit betekent dat de eisen die eraan verbonden zijn enigszins verschillen ten opzichte van bijvoorbeeld een standaard, persoonlijke lening. Dit niet in het minst omdat het kredietbedrag en dus ook het risico veel hoger is gelegen.

In het verleden was het zo dat dit type vastgoedfinanciering in menig aantal verschillende vormen werd aangeboden op de markt. Van die verschillende mogelijkheden blijven er tegenwoordig nog slechts enkele over. Het gaat hierbij dan meer concreet om:

• De lineaire hypothecaire lening
• De zogenaamde annuïteitenhypotheek

Eén van de mogelijkheden waar je vroeger eveneens over beschikte was een zogenaamde aflossingsvrije hypotheek, maar deze behoort tegenwoordig niet langer (of slechts gedeeltelijk) tot de mogelijkheden. De hypothecaire lening is de vaakst gekozen vastgoedfinanciering voor wat de aankoop van een persoonlijke woning betreft. Om de lening af te kunnen sluiten is een hypotheek vereist op het pand in kwestie waardoor de kredietverstrekker het recht heeft om deze ten gelde te maken wanneer blijkt dat de lening niet correct wordt afbetaald.

2. Door middel van een heropname

Er wordt in de praktijk door veel mensen vaak snel vanuit gegaan dat je voor vastgoedfinancieren altijd genoodzaakt bent om een nieuw krediet af te sluiten. Dat is echter niet correct. Het is bijvoorbeeld best mogelijk dat je er in het verleden reeds voor hebt gekozen om geld te lenen voor het kopen van bepaald vastgoed. Mogelijks zijn we inmiddels reeds een (behoorlijk) aantal maanden verder waardoor er reeds een niet onaanzienlijk bedrag van de oorspronkelijke kredietsom is afbetaald. In dat geval is het vaak een mogelijkheid om een heropname te doen. Of dit al dan niet tot de mogelijkheden behoort en vooral of daar mogelijks extra kosten aan verbonden zijn (vaak immers wel) is afhankelijk van de geldende kredietvoorwaarden. Let hier dus zeker wel voor op.

3. Uit de hand financieren van vastgoed

Er is door de jaren heen best wel wat gezegd en geschreven over het al dan niet gedeeltelijk uit de hand financieren van vastgoed. Indien je over die mogelijkheid beschikt kan het uiteraard de moeite waard zijn om dit te overwegen. Hoe meer je zelf in kan brengen des te eenvoudiger de kredietverstrekker je kredietaanvraag goed zal keuren. Bovendien kan een riante eigen inbreng ook zorgen voor een drastische verlaging van de hoeveelheid rente die je moet betalen. Kan je het volledige aankoopbedrag van het vastgoed uit de hand financieren? Dan spreekt het voor zich dat er helemaal geen rekening dient te worden gehouden met bijkomende kosten. Helaas blijkt dit in de praktijk vandaag de dag steeds minder vaak een evidentie te zijn.

Andere soorten vastgoedfinancieringen

De hierboven aangehaalde mogelijkheden maken het mogelijk om te investeren in zowel privé als in zakelijk vastgoed. In het bijzonder voor deze laatste geldt echter dat er op de markt ook nog menig aantal andere soorten financieringen zijn terug te vinden. Denk wat dit betreft aan de volgende:

• Een commerciële lening
• Een bouwlening
• Een vastgoedbelegging

Van cruciaal belang om rekening mee te houden bij het aanvragen van een bepaalde vastgoedfinanciering heeft te maken met het feit of het gaat om een private of een zakelijke aankoop. Is er sprake van een zakelijke vastgoedfinanciering? Dan kan je niet alleen geconfronteerd worden met andere kredietvoorwaarden, bovendien is het vaak ook interessanter om te kiezen voor een ander type krediet. Daar waar de klassieke hypothecaire lening bijvoorbeeld zeer populair is voor persoonlijk vastgoed geldt voor de commerciële lening of de bouwlening dat ze net vaker wordt afgesloten voor zakelijke vastgoed financieringen.

De commerciële lening

Voor commerciële leningen geldt dat ze uiteraard voornamelijk worden gebruikt voor het kopen van commercieel vastgoed. Het kan hierbij dan gaan om met name:

• Kantoren
• Winkelcentra
• Industriële panden

Voor deze leningen geldt dat ze vaak als net wat minder toegankelijk worden bestempeld ten opzichte van een klassieke hypothecaire lening. Dit als gevolg van verschillende factoren. In eerste instantie is het bijvoorbeeld zo dat de rente op deze financieringen doorgaans een stuk hoger is gelegen. Dat is echter niet alles. Bovendien is de looptijd veelal ook een stuk korter.

Bouwleningen

Voor bouwleningen geldt dat ze op verschillende manieren ingezet kunnen worden. In eerste instantie is het bijvoorbeeld mogelijk om er de bouw van een nieuw pand mee te financieren. Belangrijk om rekening mee te houden is dat een dergelijke lening het doorgaans niet mogelijk maakt om bouwgrond te kopen. Hiervoor zal je dus eventueel een andere financiering moeten aanspreken. Ben je van plan om een bestaand gebouw te laten renoveren en ben je daarvoor nog op zoek naar (extra) financiële middelen? In dat geval is het wel degelijk mogelijk om daarvoor te kijken in de richting van deze lening. Let op! Voor deze lening geldt dat de manier waarop het kredietbedrag wordt uitbetaald verschilt ten opzichte van andere vormen van vastgoedfinancieringen.

In zeer veel gevallen is het bij het financieren van vastgoed zo dat het benodigde kredietbedrag in één keer wordt uitbetaald. Indien wordt gekozen voor het afsluiten van een bouwlening is dat enigszins anders. Hierbij is het immers gebruikelijk dat de uitbetalingen in schijven gebeuren. Met andere woorden, je ontvangt niet het volledige aangevraagde kredietbedrag in één keer, maar wel in stukken naarmate de bouwwerken of de verbouwingen vorderen.

Vastgoedbeleggingen

Vooral indien je op zoek bent naar een manier om zakelijk vastgoed te kopen kan het eveneens de moeite waard zijn om daarvoor te kijken in de richting van vastgoedbeleggingen. Dergelijke beleggingen maken het mogelijk voor derde partijen om te investeren in het (commercieel) vastgoed dat jij van plan bent om te kopen. Dit kan een interessante vorm van financieren zijn wanneer je op zoek bent naar een financieringstraject buiten de bankensector om.

Hoeveel kan je lenen voor vastgoed?

Wil je graag vastgoed financieren? Dan zal je uiteraard graag willen kunnen achterhalen hoeveel je nu precies kan lenen voor de aankoop van het pand dat je op het oog hebt. Wat dit betreft zal je tot de vaststelling komen dat er vaak een beetje teleurstelling ontstaat. De regel is namelijk dat je doorgaans tot slechts 80 procent van de marktwaarde in verhuurde staat van een pand kan lenen. Dit geldt zowel voor een nieuwe financiering als voor een zogenaamde herfinanciering. Daarnaast kan er door de taxateur eveneens worden gekeken naar de verhouding tussen de markt-huurwaarde en de maandlasten. Voor deze laatste geldt dat ze in de regel zo’n 25 procent lager dienen te zijn gelegen.

In ieder geval is het bij het indienen van een aanvraag voor de financiering van vastgoed van cruciaal belang om er rekening mee te houden dat je over voldoende financiële slagkracht dient te beschikken. Wanneer het gaat om een persoonlijke financiering dien je deze slagkracht zelf te kunnen leveren als persoon. Is er sprake van een zakelijke vastgoedfinanciering? In dat geval zal er uiteraard worden verwacht dat de onderneming over voldoende slagkracht beschikt om aan de financiële eisen tegemoet te kunnen komen. Het loont altijd de moeite om op voorhand even je financiële situatie grondig in kaart te brengen zodat je zelf reeds kan inschatten hoe haalbaar een vastgoed financiering in de praktijk kan zijn. Dit is niet voor niets één van de zwaarste financieringen op de markt.

Hoeveel bedraagt de maximale looptijd?

De maximale looptijd waar je rekening mee moet houden bij het afsluiten van een financiering voor vastgoed is afhankelijk van verschillende factoren. Het betreft hierbij dan vooral de volgende:

• Het type krediet die je beslist om af te sluiten
• Het bedrag dat wordt geleend

In het merendeel van de gevallen kan er rekening mee worden gehouden dat de maximale looptijd beperkt is tot 30 jaar. Dit is ook het geval bij zakelijk vastgoed financieren. Dit gezegd hebbende kan een kortere looptijd uiteraard doorgaans wel. Zo kan je eveneens kiezen voor een looptijd van 10, 15, 20 of 25 jaar. De exacte mogelijkheden waar je op kan rekenen kunnen ook wat dit betreft sterk afhankelijk zijn van de kredietverstrekker waar je een beroep op beslist te doen.

Keuze tussen vaste en variabele rente

Van cruciaal belang bij het afsluiten van eender welke financiering is de kost die op het krediet wordt aangerekend. Wat deze kost betreft kan er een onderscheid worden gemaakt tussen:

• Een vaste rente
• Een variabele rente

Kies je voor een vaste rente? Dan spreekt het voor zich dat je intekent tegen de rente die op dat ogenblik van kracht is. Afhankelijk van de kredietvoorwaarden (en dus ook het type vastgoedfinanciering) geldt voor deze kost dat ze is vastgesteld voor een beperkte periode of voor de volledige looptijd van de financiering. In het bijzonder wanneer het gaat om een zakelijke financiering voor een beleggingspand is de periode waarop de vaste rente wordt toegepast beperkt in tijd.

Een tweede optie waarvoor je kan kiezen is de variabele rente. Voor dit type rente geldt dat ze meebeweegt met de markt. Dit betekent dat je kan profiteren van dalingen in de marktrente, maar ook dat je te maken kan krijgen met gevoelig hoger uitvallende kosten bij een plotse stijging van de marktrente. Je boet dus enigszins in op vlak van zekerheid, maar je kan net daardoor wel uitzicht houden op een potentieel lager uitvallend kostenplaatje. In het bijzonder wanneer je intekent tijdens een periode met een hoge marktrente kan een variabele rente het overwegen waard zijn.

Voor- en nadelen van een vaste rente

Bij vastgoedfinancieringen is er logischerwijs altijd sprake van een vrij aanzienlijk bedrag dat wordt geleend. Omwille van deze reden is het altijd van cruciaal belang om grondig na te denken over de rente die wordt aangerekend. De keuze voor een vaste rente zorgt ervoor dat je (minstens voor een bepaalde periode) kan rekenen op een bepaalde vorm van zekerheid. Dit gezegd hebbende is het zo dat een dergelijke rente helaas geen ruimte laat voor mogelijke dalingen van de hypotheekrente wanneer de marktomstandigheden een dergelijke daling nochtans rechtvaardigen.

Voor- en nadelen van een variabele rente

In het merendeel van de gevallen is het zo dat een variabele rente enigszins afschrikt. Dat is uiteraard het gevolg van het feit dat de kosten op de vastgoedfinanciering die je hebt afgesloten hierdoor niet onaanzienlijk kunnen fluctueren. Dit brengt enkele voordelen met zich mee, maar uiteraard is er hier ook een niet onaanzienlijk risico aan verbonden. Schiet de marktrente plots aardig de lucht in? Dan kan dat ervoor zorgen dat je vastgoedfinanciering instant een flink stuk duurder kan worden.

Bovenstaande gezegd hebbende is het zo dat een variabele rente niet altijd direct moet worden afgeschreven als niet interessant. Ben je van plan om één of eerdere vastgoedfinancieringen af te sluiten in een periode waarin de marktrente vrij hoog staat? Dan kan je met een variabele rente altijd uitzicht blijven houden op een potentieel lager uitvallende rente dan bij het afsluiten van het krediet het geval was. Dit kan dus in bepaalde gevallen toch interessant zijn om te overwegen.

Hypotheekrenteaftrek

Een eveneens niet onbelangrijk aandachtspunt om rekening mee te houden bij vastgoed financieren heeft betrekking tot de zogenaamde hypotheekrenteaftrek. Indien je geld leent bij een hypotheekverstrekker zal je in ruil voor dat krediet uiteraard een bepaalde vergoeding moeten betalen. Om het voor kopers aantrekkelijker te maken om een woning te kopen heeft men ervoor gekozen om een speciale regeling uit te dokteren. Het gaat hierbij om de zogenaamde hypotheekrenteaftrek.

Voor deze regeling geldt dat de rente die over je hypotheek moet worden betaald kan worden afgetrokken van je belastbaar inkomen. Dit uiteraard slechts onder bepaalde voorwaarden. Hierdoor wordt het inkomen verlaagd en zal je bijgevolg ook minder inkomstenbelasting moeten betalen. De hypotheekrente kan worden afgetrokken van het inkomen waarover je beschikt in box 1. Dit is het inkomen afkomstig uit je werk en je woning. De renteaftrek op je hypotheek wordt onder meer bepaald aan de hand van het inkomen waarvan sprake is evenals op basis van de rente die je moet betalen. Het fiscaal voordeel maakt dit zeker een belangrijk punt om bij stil te blijven staan.

Stappenplan voor vastgoed financieren

De financiering van vastgoed staat in de praktijk uiteraard altijd gelijk aan een meer dan behoorlijke financiële verplichting die wordt aangegaan. Dit bovendien ook nog eens voor een aanzienlijke periode. Niet alleen voor particuliere vastgoedfinancieringen, maar ook voor zakelijke varianten geldt dan ook dat er altijd bijzonder goed over dient te worden nagedacht. Het kan bovendien ook wenselijk zijn om een duidelijk stappenplan te volgen zodat je niets met betrekking tot deze belangrijke financiering over het hoofd ziet. In ieder geval, het onderstaande stappenplan geeft je meteen aan waar allemaal rekening mee te houden bij vastgoed financieren.

Stap 1: Zet je wensen op een rijtje

Voor heel wat particuliere, maar ook zakelijke partijen geldt dat ze een vastgoedfinanciering aanvragen zonder dat ze daarbij over een goed beeld beschikken van de eisen of verwachtingen die ze hebben. Bovendien is het zo dat veel partijen voorafgaand aan het indienen van hun financieringsaanvraag onvoldoende of zelfs helemaal niet stil blijven staan bij de financiële mogelijkheden waarover ze beschikken. Dat is een belangrijke fout. Niet alleen kan dit je heel wat teleurstellingen opleveren, bovendien is het zo dat dit de kredietaanvraag ook nodeloos stevig kan verlengen. Wil je dus kunnen rekenen op een zo vlot mogelijke afhandeling van jouw kredietaanvraag? Zet dan altijd je wensen en verwachtingen op voorhand grondig op een rijtje.

Stap 2: Bekijk en vergelijk het aanbod

Vastgoedfinancieringen vormen één van de belangrijkste financiële producten voor kredietverstrekkers op de markt. Het hoge bedrag dat wordt geleend zorgt ervoor dat er op het einde van de rit een aanzienlijke meerwaarde op kan worden gerealiseerd terwijl de lange looptijd de kredietverstrekker verzekert van een bepaalde maandelijkse cashflow. Omwille van deze reden geldt zowel voor een particuliere als voor een zakelijke vastgoedfinanciering dat het altijd de moeite waard is om je even grondig te gaan verdiepen in het aanbod dat op de markt is terug te vinden.

Door grondig de verschillende vastgoedfinancieringen op de markt te bekijken en tegenover elkaar af te wegen zal je in ieder geval kunnen vaststellen welke van de verschillende opties voor jou de interessantste keuze zal zijn. Op deze manier kan je niet alleen rekenen op de interessantste voorwaarden, bovendien zal je ook de kosten uiteraard behoorlijk weten te drukken.

Stap 3: Dien je financieringsaanvraag in

Heb je het aanbod met vastgoedfinancieringen op de markt grondig vergeleken en heb je uiteindelijk een keuze gemaakt voor een bepaalde financiering evenals kredietverstrekker? Dan is de tijd uiteraard aangebroken om de financieringsaanvraag in te dienen. Hierbij is het van belang om voorafgaand grondig te controleren welke documenten er mogelijks allemaal zijn vereist.

Let op, de exacte documenten en gegevens die aangereikt dienen te worden kunnen afhankelijk zijn van de kredietverstrekker in kwestie. Indien je, je aanvraag hebt verzonden zal de kredietverstrekker vervolgens voor jou aan de slag gaan. Hierbij is het zo dat er in eerste instantie een risicoanalyse zal worden uitgevoerd waarna er op basis daarvan een risicoprofiel zal worden opgesteld.

Op basis van het risicoprofiel zal er finaal worden beslist om er op jouw financieringsaanvraag een positief gevolgd zal worden gegeven of niet. Het staat een kredietverstrekker uiteraard vrij om op basis van diens eigen risicoanalyse het verstrekken van een (vastgoed)financiering te weigeren.

Hoe een beleggingspand financieren?

Zowel voor particuliere als voor zakelijke partijen geldt dat men over de mogelijkheid beschikt om over te gaan tot een beleggingspand financieren. Het kan daarbij gaan om tal van uiteenlopende soorten panden. De panden waar een onderscheid tussen wordt gemaakt zijn:

• Appartementen bedoeld voor de verhuur
• Woningen bedoeld voor de verhuur
• Een reeds verhuurde woning of een verhuurd appartement

Voor zakelijke partijen kan een beleggingspand eveneens worden bestempeld als bijvoorbeeld een gebouw waarin verschillende kantoorunits zijn terug te vinden. Men koopt dan het volledige pand als belegging om vervolgens alle verschillende kantoren individueel te gaan verhuren.

Bij een beleggingspand financieren is het zo dat er in de praktijk steevast rekening moet worden gehouden met een aantal verschillende aandachtspunten. Het betreft hier meer concreet:

• De hoeveelheid aan kapitaal die je zelf nodig hebt
• Of er eventueel sprake is of kan zijn van een aflossingsvrij gedeelte van de lening
• Hoeveel de rente ongeveer zal bedragen
• Of boetevrij extra aflossen tot de mogelijkheden behoort of niet

Is boetevrij aflossen een mogelijkheid? Besteed er dan bovendien ook altijd aandacht aan of dit boetevrij kan gebeuren of niet. Vaak wordt weliswaar de mogelijkheid aangeboden om extra aflossingen te doen, maar dan wel uitsluitend wanneer er in ruil daarvoor een bepaalde boete-intrest wordt betaald. Sta er bovendien eveneens bij stil dat het mogelijk is om doorgaans slechts af te lossen voor een bepaald percentage van het kredietbedrag op jaarbasis. Dit zijn zaken die je met zekerheid grondig dient te controleren in de kredietvoorwaarden.

Zie ook: Persoonlijke lening, Doorlopend krediet, Snel geld lenen, Goedkoop lenen en Duurzaam lenen.